都内ターミナル駅　築古区分マンションをリノベーションで利回り１０％を実現！

私が2つ目に購入した物件の紹介です。

池袋駅徒歩9分という好立地の区分マンションをフルリノベーションして利回り１０％を実現したものになります。

スペック

経緯

いろいろ勉強したり、情報収集したりする中の一環で、ビックサイトで開かれていた不動産関係のイベントに参加していた時、ブースを出していた業者さんからの紹介です。

その業者さんは、デザイン系の内装業がメイン事業で、その工事を受注するために物件の仲介もしていました。

リノベーションに興味があったため、ブースに立ち寄りお話を聞いたことがきっかけで、都内の空き区分マンションを継続的に紹介してもらっていました。

ただ、どれも、都心だからそうなってしますのですが、利回りがそれほどでもなく、当時は、中古の利回り15％以上の物件をターゲットにしていましたので、それを差し置いてもやりたいと思わなかったので、お断りすることばかりでした。

そんな中、ある日、その業者さんからすごく興奮した様子で連絡をいただいたのが、当該物件です。

こんな物件でした

築は40年弱と古いですが、池袋駅徒歩10分以内、東池袋駅からは4分で、当該エリアの近くに豊島区役所の移転が決まっているという好立地のうえ、部屋の広さ以上の33㎡ものルーフバルコニーがあり、東京タワーも見えるということで、差別化・付加価値もつけられます！

内装・設備はかなりくたびれていましたが、フルリノベーションするので問題ありません。

売値は780万円でしたが、指値も通って680万円になりました！

リノベーション

自分が住みたいと思うような物件に仕上がりました。

主な内容

・ウリであるルーフバルコニーにはウッドデッキを室内とフラットになるような高さで敷き、室内との一体性を演出

・もともと浴室が大きかったので、他の単身向けには無いウリの一つ押して大きいサイズのまま更新

・床のフローリングは無垢材、玄関はタイル張りにするなど、少し良い部材を使用。

デザイン系の内装業者さんなので、かっこいい提案をいただくのですが、そこそこ良いお値段となったので、一部はグレードダウンや取りやめ、施主支給などにより、コストコントロールを図りましたが、いいモノを作りたいと思う業者さんとの調整は大変でした💦

賃料設定もそこまで強気にしなかったため、すぐに決まりました。

売却

表面利回りは10％でしたが、管理組合への管理費・修繕積立金、管理会社への委託費の支払いがあり、また、トラストは30年　金利4.3％　だったので、金利負担も重く（元金が全然減っていかないのも嫌になってきて）、あまり手元に残りませんでした。

さらに、もともと自己資金もあまりなかったため、次の物件へ行くための自己資金を確保するという狙いもあり、

3年くらい所有して、売却しました。

取得費（リノベーション代含む）の1.5倍くらいで売れました。（その後も相場が上がり続けていたので、もう少し持っていた方が高く売れたかもしれません。タイミングが難しいですね。）

売却は、かなり苦戦し、最後はデザイン系の物件を扱っているアールストアさんが決めてくれました。やはり、その物件に応じた売却戦略が重要ですね。

まとめ

・築古を買って再生・リノベーションすることでよい物件に仕上げることができる。

・都内で安くボロ物件を手に入れられれば、チャンス。

・リノベーションの予算をしっかりと工務店と共有してコストコントロールすることが重要。