賃貸併用住宅の作り方②　～条件検証・調整～

賃貸併用住宅の作り方①で決めた条件で作ろうとした場合、

可能なのか検証し、難しい場合、どこをどう調整していく必要があるのか検討してみましょう。

必要な土地面積の把握

自宅81㎡　賃貸部80㎡とした場合、延べ床面積（建物の総床面積）161㎡の建物を建てられる土地が必要になります。

必要な土地面積は建蔽率・容積率の組み合わせで決まります。

簡単に言いうと

建ぺい率とは、「土地面積の何パーセントまで建物を建てていいか」を定めたものです。建ぺい率が60％であれば、100㎡の土地の場合、60㎡まで使って建てられるということになります。

容積率とは、「土地面積の何パーセントまで延べ床面積が認められるか」を定めたものです。容積率が200％なら、100㎡の土地の場合、200㎡までの建物を建てることができます。土地面積が狭くても容積率が高ければ、延べ床面積が広い建物を建築可能ということになります。

ここでは、一旦、住宅地で作る場合に可能性の高い、建蔽率60％　容積率150％　の土地に２F建てで161㎡の建物を建てることとした場合で話を進めます。

１F81㎡　２F80㎡の建物とすると　81㎡÷60％（建蔽率）＝135㎡以上の土地が必要です。

延べ床面積をチェックすると上限は135㎡×150％（容積率）＝202.5㎡となり、161㎡の建物を作ることは問題ありません。

ということで、

探すのは、

土地代を把握する

住みたい立地の土地代を把握してみましょう。

・at home　　

・SUUMO　　　

等のサイトで、目的の立地の土地を見てみましょう。

いま売りに出ている土地をいくつか見て、相場をつかみましょう。

その際、整形地で家がついていない事例を見ておきます。

（変形地だと安くなりますし、家がついているとその撤去代を考慮しなければならず、複雑になるため）

求める大きさの土地事例ばかりでないと思いますので、坪単価も把握します。

例えば50坪の土地が5000万円ででていたら、100万円が坪単価（1坪あたりの土地代）です。

仮に、希望の駅徒歩10分くらいなら　坪110万円　と把握できたとしますと

土地代は40坪×110万円＝4400万円くらいと想定できました。

家賃収入を想定する

賃貸部は、一番収益効率の高い1部屋20㎡くらいのシングル向けの部屋を用意するとします。

賃貸部は80㎡ですので、20㎡の部屋が4つ作れますね。

家賃相場については、以下で調べてみましょう。

・ホームズ賃料相場

この結果家賃が5.5万円だったとします。

そうすると、家賃収入見込みは　5.5万円×4部屋＝22万円/月　となりますね。

工事費を想定する

工事費は　自宅部は坪70万円、賃貸部は一戸500万円　で一旦検討しましょう。

今回の場合、

自宅　81㎡→25坪×70万円＝1750万円

賃貸　500万円×4戸＝2000万円

　計　3750万円　となります。

これらの条件を突き合わせてみる

ということで、今回のケースでは、家賃収入でほほ住宅ローンが返済できるということになりました。

条件調整

ただ、空室となった場合の収入減、老朽化に伴う家賃の下落、賃貸部分の経費（保険、ネット、修繕費等）を考慮していないので、もっと収入を増やしたいということであれば、

・土地代に対する家賃収入が高い立地を探す

・同エリアで割安な土地を探す

住宅ローンで借り入れられる額がもっと少ない場合は、

・規模を見直して工事費をさげる

・土地代が安いエリアにする

・同エリアで割安な土地を探す

という調整をしていくことになります。