３つめに購入した物件を紹介します。
初めての中古１棟アパートで、利回りは２０％！でした。でもそこには、入居付けの苦労がありました💦
スペック
・横須賀市 京急線主要駅徒歩7分 JR線主要駅徒歩9分
・土地 190㎡
・建物 木造２F建て １K8室 約20㎡ 計162㎡
・価格 1830万円（土地・建物）
・利回 20.2％
・築年数 22年
・融資 政策金融公庫 ほぼフルローン
・購入時期 2014年春
経緯
自宅のある神奈川県内でキャッシュフローのでる利回りの高い中古1棟アパートを探していましたが、なかなか良い物件を見つけられてませんでした。
この間、利回りの目線を下げたり、もっと地方のエリアも対象にする必要があるのかなと思っていた時に、不動産投資家の紺野健太郎さんのブログを見つけ、横浜市や神奈川県内で高利回り物件を取得されていることを知り、探せばある！と思い直したりしてました。紺野さんの個別コンサルを受けたりしながら、方向性なども整理してました。
そのあたりについては、こちらにも記載しています。
そんな中、収益不動産を専門に扱っている業者さんから情報をもらったのがこの物件でした。
・横須賀市内の主要駅2駅から徒歩10分以内
・20㎡以上でBT別
・築年数も悪くないし、外壁塗装も新築時からなされていないが、すぐにやらないといけないほどの傷み具合でもない
・それでいて利回り20％超え、と申し分ない条件でした。
ただ、
・横須賀市に多い、坂の上（山の中）の物件
・空室が3部屋
でした。
坂の上は気になりましたが、利回りが高いので全然OKでした。
すぐ現地見て、買い付けを入れ、仲介さんが動いてくれて、公庫とSBJ銀行の内諾が早々にとれたので、他にも興味持っている人がいたようですが、無事購入できました。
入居付けに苦戦💦でもいろいろ試行錯誤し、力が付きました！
この物件で一番大変だったのは、やはり入居付けでした。
1号物件は新築、2号物件は好立地リノベ実施であまり苦労しなかったのですが、今回はガッツリ向き合いました。
せっかくの高利回りも、満室にならなければ、絵に描いた餅です。
3部屋空きで取得しましたが、満室になる前に、次の退去が出てという感じで、なかなか満室にできませんでした。
ネックとしては
・坂を上がらなければいけない（最寄り駅徒歩7分だが、体感としては10分くらいに感じる。家具・家電の搬入も大変）
・管理会社がこの物件であれば、満室にならなくてもしょうがない（空室2部屋くらいであれば十分なのでは）という意識があり、危機感が薄い
ということで、本でも勉強しながら、いろいろなことに取り組みました。
（取り組み例）
・家電付きにする
・アクセントクロスやこじゃれた照明の設置
・ウェルカムプレゼント
・近隣の施設紹介マップの作成、空室への設置（実際に商業施設や、公園、釣り場、温泉など魅力的な施設がありました）
・入居促進キャンペーンの実施（〇〇までに入居の場合は、××をプレゼントのような）
・地場の不動産や巡り（マイソクをもって、入居付けのお願いに回る）
・ウチコミへの登録
・ADや賃料設定のトライアル
・入居者、退去者への知り合い紹介の依頼（決まればお礼を渡す）
・ちょっとしたステージング
・管理会社への繰り返しの訪問、上記の実施等対策実施の相談
これらを実施した結果、1年半後くらい満室を達成。その後も退去が出ても、長期の空室が続くというのがなくなりました。
一番の成果は、オーナー自ら動き、いろいろな提案をすることで管理会社の意識が変わり、当該物件の入居付けに力を入れてくれるようになったことですね。（こんなに頻繁に来訪し、いろいろな動き、提案をしてくるオーナーはいなかったようです）
あまり効果のなかった取り組みもあったのですが、いろいろチャレンジすること自体が楽しく勉強にもなりました。
売却
・3年後、今後大規模修繕が必要となること、（コツはつかんだとはいえ）入居付けのためにやることも多く手がかかること、他の物件購入の資金確保したいことから売却活動を開始。
・満室物件として売り出し。
・少し時間がかかったが、利回り13％弱で不動産投資家が購入。人口が減っている横須賀市、坂の上物件というのを気にされていたが、満室ということで、入居者がつくんだと思えて購入されたようでした。
まとめ
・初の中古物件で、入居付けの大変さを経験。いろいろ試行錯誤することで勉強になったし、力も付いた。
・管理会社とのやり取りや原状回復工事の内容決め、工務店のやり取りなどの経験値が上がった。
・飛び込みで客付けの不動産会社を回るなどで、度胸？がついた。（不動産屋さんにアプローチする心理的ハードルが下がった）
